وسط ترقب واسع، أعلنت الحكومة التونسية – تصحيح: المصرية – خطتها لإنهاء مظلة الإيجار القديم الخدمة العقارية التي استعصت على التعديل لسنوات، عبر إنشاء صندوق تمويل فارق أسعار الإسكان البديل. هذه الخطوة تشكل نقطة تحول في تشريع جديد يقلب موازين العلاقات بين المستأجرين والمالكين. ما بين تعديل أسعار إيجارات العقارات والتزام الدولة بحماية محدودي الدخل، يضع الإيجار القديم في بؤرة الاهتمام. سنتناول في هذا المقال الرؤية الشاملة للقرار، آلياته، آثاره المباشرة على المستأجرين وأرباب العقارات، ومقارنتها برؤى نقلات مماثلة عالميًا.
تغيير شامل في قواعد الإيجار القديم: كيف ولماذا؟
تعتمد الحكومة، عبر الإيجار القديم الجديد، استراتيجية حاسمة: نقل العلاقة من الشارع القديم إلى منصة رقمية، تمهيدًا لفرز المستحقين وضبط الدعم بدقة. من خلال المنصة، تُعد خريطة بناء مستقبلية لكل محافظة، تحدد عدد المستأجرين المستفيدين ومستوياتهم الاجتماعية والاقتصادية، عبر ثلاث مراحل: تمليك، إيجار تمليكي، وتمويل عقاري .
العامل الأبرز في هذا التحول هو إنشاء صندوق تمويل حكومي لتمويل فارق أسعار الإسكان البديل، بما يوازن بين ارتفاع القيمة السوقية الجديدة وقدرة المستأجرين على الدفع، خصوصًا محدودي ومتوسطي الدخل .
خيارات سكنية متنوعة: تمليك – إيجار تمليكي – تمويل عقاري
أحد أبرز ميزات برنامج الإيجار القديم يكمن في تعدد الخيارات المقدمة للمستأجرين المشمولين:
- نظام التمليك: شراء الوحدة بسعر مدعوم للحالات المستحقة.
- الإيجار التمليكي: إمكانية السكن مع حق التملّك لاحقًا.
- التمويل العقاري: عبر بنوك أو جهات حكومية بشروط مخفضة.
التحقق من الأهلية سيتم باستخدام بيانات رسمية واستبيانات من برامج مثل “تكافل وكرامة” لتحديد القدرة المالية الحقيقية للمستأجر.
كيف يتم احتساب الإيجار للدخل المحدود؟
الآلية المقترحة تبدو مرنة واجتماعية: تُحسب نسبة الإيجار بما يتناسب مع دخل المستأجر، لا السعر السوقي الكامل. كمثال: عند دخل شهري 3000 جنيه وإيجار حر 2000 جنيه، يُتحمّل المستأجر 15% منها (450 جنيه) فقط، مع تغطية الفارق من الصندوق الحكومي .
هذا النهج يسعى لتحقيق التوازن عبر تنفيذ مبدأ العدالة الاجتماعية، خاصة لمحافظات بها مستويات دخل مختلفة، مع ضمانات قانونية بعدم إجبار أي مستأجر على تحمل أعباء لا يستطيعها.
خريطة بناء على مستوى الحاجة ورفع كفاءة التوزيع
تأمل الحكومة أن يكون تطبيقها لـالإيجار القديم أكثر منهجية عبر خريطة بنائية دقيقة للمحافظات بعد فرز المستحقين، تحدد عدد الوحدات المطلوب إنشاؤها بمساحات ومستويات مناسبة لكل شريحة مستحقة.
تفصيلًا، إذا ثبت وجود 10 آلاف مستأجر بالقاهرة موزعين على ثلاث فئات: متميز، متوسط، اجتماعي، فسيُبنى لهم أثرًا مطابقًا لبيئتهم السكنية الحالية، لتحقيق مبدأ التكافؤ والانصاف.
تمويل الصندوق: موارد متعددة ومسارات بديلة
يجري تمويل صندوق تمويل فارق أسعار الإسكان البديل من:
- الموازنة العامة.
- الضريبة العقارية.
- مصادر أخرى مثل سندات إسكانية أو منح دعم ممولة من صناديق تمويل التنمية الاجتماعية .
كما تلعب مؤسسات مثل هيئة الأوقاف دورًا في تعزيز الطاقة التمويلية؛ بطرح وحداتها المستردة عبر التأجير بالسوق الحر أو المشاريع المدرة للدخل بعد تحريرها من عقود الإيجار القديم .
اقرأ ايضاً: أسعار الذهب اليوم الجمعة 12 يوليو.. عيار 21 يقفز بقوة بعد قرار المركزي
التأثير الاجتماعي والاقتصادي على الطرفين
للمستأجرين:
- الأمان السكني: لا طرد قبل البديل.
- خفض العبء المالي: انتفاء الحاجة لدفع الإيجار كاملاً.
- خيارات ملائمة متدرجة حسب القدرة الشرائية.
لأصحاب الملك:
- استعادة وحداتهم تدريجيًا خلال 7 سنوات.
- إمكانية الاستثمار أو إعادة التأجير بأسعار السوق الحر.
- تمويلات توازنية تدعم التوازن المالي للقيم.
ومع ذلك، ثمة مخاطر تتعلق بارتفاع الإيجارات بنسبة تصل لـ20 ضعفًا خلال فترة التصاعد التدريجي، ما يحذر منه بعض المعارضين.
هل هناك مشابهات ناجحة؟
يمكن الاستفادة من تجارب دول أوروبية نجحت في إعادة توزيع دعم الإيجار، مثل ألمانيا التي تعتمد سقفًا شهريًا يولّد تناسبًا مع الدخل وتتولى الجهات الحكومية تغطية فارق القيمة السوقية. كما أقترح فريق حقوقي في مصر إنشاء مؤشر رسمي للإيجار السنوي وإلزام التناسب مع الدخل إلى 20% كحد أقصى .
هذا يضع الإيجار القديم أمام فرصة لتحقيق التحديث دون التسبب في أزمة اجتماعية أو سكنية.
الجدول المقارن: قبل وبعد التعديلات
| البُعد | قبل التعديل (الإيجار القديم) | بعد التعديل والتطبيق |
|---|---|---|
| قيمة الإيجار | ثابتة منذ عقود | تدريجية ترتفع حسب المنطقه |
| فترة الانتقال | غير محددة | 7 سنوات سكن + 5 سنوات غير سكنية |
| نسبة الإيجار من الدخل | غير محسوبة | لا تتجاوز 15–20% |
| البدائل السكنية | غائب | تمليك، تمليك بنظام الإيجار، تمويل عقاري |
| آلية الدعم | دعم غير مركز | صندوق تمويل فارق الأسعار |
| الشفافية والفصل | محدودة | تعتمد المنصة الرقمية وخريطة البناء |
في النهاية
تشكل التعديلات الأخيرة على الإيجار القديم محطة تحريرية جديدة في المشهد العقاري المصري. بإنشاء صندوق تمويل فارق أسعار الإسكان البديل، وامتدادًا لشبكة حماية اجتماعية متطورة، يسعى القانون لتحقيق التوازن بين حق السكن وتطوير السوق.
يحتاج تنفيذ هذا المشروع إلى شفافية مطلقة في التعامل مع الشكاوى والطعون، والاستمرار في مراقبة أثره الاقتصادي والاجتماعي. إدارته الحكيمة قابلة لأن تتحول إلى نموذج مستنسخ في دول المنطقة التي تعاني من أوضاع سكنية مشابهة، خاصة إذا تم دمجها بخطط التنمية العمرانية المستدامة.
اقرأ ايضاً: هل تشكيل باريس سان جيرمان ضد تشيلسي يكشف نوايا الفوز في نهائي مونديال الأندية؟
